Рекламите показват снимки на плажа и обещават доход без грижи. Реалността обаче изглежда различна. Сезонът продължава четири месеца, а разходите вървят през цялата година. Собственикът на студио в района на Бургас не получава 10% годишна доходност от корицата на брошурата. Резултатът зависи от локацията, управлението и сезона.
Доходността не зависи само от цената на апартамента
Доходността се формира от няколко фактора, а не от едно число в сайта на строителя. Разположението в рамките на курорта променя наемната цена с 15–20%. Комплексите близо до плажа и големите хотели поддържат стабилна заетост през лятото. Обектите в периферията се отдават по-скъпо и по-рядко.
Сезонът определя почти целия годишен доход. Пикът е през юли и август. От ноември до март краткосрочните наеми почти не работят. Състоянието на апартамента и качеството на снимките в обявата влияят повече върху цената, отколкото етажът. Управлението на имота определя голяма част от резултата. Без надеждна компания на място апартаментът остава празен дори през сезона.
Примерно изчисление:студио край морето
за €55 000
Да вземем условно студио с площ 32–35 м² в жилищен комплекс недалеч от Бургас. Апартаменти на такава цена редовно се предлагат по Черноморието според наблюденията на пазара през 2025–2026 г. По-долу е дадено изчисление за един туристически сезон.
При средна цена €70–80 на нощувка и заетост 55–60% през сезона апартаментът носи €5 000–6 000 брутен доход за четири месеца. След това от тази сума се приспадат разходите. Именно те рядко присъстват в рекламните изчисления.
| Позиция | Сума за сезона |
|---|---|
| Брутен доход от наем | €5 000–6 000 |
| Комисиона на управляващата компания (20–35%) | €1 000–2 100 |
| Такса поддръжка на комплекса (годишна) | €300–450 |
| Данък върху дохода (10% от данъчната основа, \~9% от брутния доход) | €450–550 |
| Туристически данък | €25–30 |
| Дребни ремонти и амортизация | €150–250 |
| Нетен доход за сезона | €2 500–3 300 |
Диапазонът на нетния доход не е проста разлика между крайните стойности по редовете. Той показва типично съотношение между приходи и разходи, а не най-добрия и най-лошия сценарий едновременно.
Нетната доходност спрямо стойността на имота е около 4,5–6% годишно. Това е доходът само от отдаване под наем. Стойността на самия апартамент остава при собственика и може да расте.
Откъде идва данъчната ставка
Номиналната ставка на данъка върху доходите от наем в България е 10%. Той не се плаща върху цялата сума от наема, а върху данъчната основа след нормативно признати разходи от 10%. Собственик на студио с брутен доход €5 500 за сезона плаща данък върху €4 950, а не върху цялата сума. Реалната данъчна тежест е по-ниска от номиналната ставка. Изчисленията в таблицата са направени с това предвид.
Доходът от наем и поскъпването на имота са два различни източника на доход
Цифрите в таблицата се отнасят само за приходите от отдаване под наем. Стойността на самия апартамент може да расте или да остане без промяна. Това е отделен процес. Той зависи от пазара, а не от доходността от наем. Не е правилно двата източника на доход да се събират в едно число. Годишната доходност от 4,5–6% показва само приходите от наем, а не общия резултат от притежаването на имота.
За какво обикновено не се говори по време на презентацията
Разходите за комплекса остават дори когато апартаментът е празен. Таксата за поддръжка на комплекса се плаща през цялата година. През зимата приходите почти спират, а сметките продължават да идват. Затова е необходим финансов резерв за периода извън сезона. Крайният резултат не зависи от самата покупка. Той зависи от начина, по който се отдава имотът. Значение имат цената, качеството на снимките и бързината на отговора към гостите.
Краткосрочното отдаване под наем в България изисква регистрация на имота в общината като туристическо място за настаняване. Без регистрация собственикът рискува глоба при проверка. Процедурата не е сложна. Тя отнема от няколко дни до две седмици. По-добре е да бъде направена преди първия гост, а не след това.
Доходност по курортите: разликата е осезаема
Изчисленията се отнасят за условно студио по Южното Черноморие в района на Бургас. На другите курорти картината е различна. Сезонът е по-дълъг или по-кратък. Търсенето е по-високо или по-ниско. Конкуренцията между имотите също е различна. Според пазарните данни от последните години брутната доходност от наемите се различава чувствително дори в рамките на едно крайбрежие.
| Курорт | Тип наем | Брутна годишна доходност |
|---|---|---|
| Слънчев бряг, Несебър | Краткосрочен, летен сезон | 6–8% |
| Варна | Краткосрочен + дългосрочен | 5–6% |
| Бургас | Краткосрочен + дългосрочен | 4,5–6% |
Диапазоните в таблицата показват пазара на всеки курорт като цяло. Те включват ново строителство и вторични жилища. При новите комплекси от строител разликата между курортите може да бъде по-малка. При вторичните жилища в Слънчев бряг и Несебър входната цена е по-ниска. Това повишава средния показател за курорта.
Слънчев бряг и Несебър поддържат най-висока доходност благодарение на силния туристически поток. Чартърните полети и високото сезонно търсене повишават заетостта и цената на нощувката. Варна и Бургас компенсират по-слабия сезонен пик с търсене извън сезона. Тези градове приемат студенти, специалисти и жители на други региони на България през цялата година. Изборът на курорт е избор между по-висок сезонен доход и по-стабилна заетост.
Къде да търсите имот за отдаване под наем
Диапазоните показват приблизителните стойности за различните курорти, а не доходността на конкретен апартамент. Комплексът, етажът, състоянието на ремонта и таксата за поддръжка променят чувствително крайния резултат. В homio.bg са събрани актуални оферти от строители в района на Бургас, Варна и други части на Черноморието. За всеки имот са посочени местоположението, инфраструктурата на комплекса и етапът на строителството. Оставете запитване и ще подберем варианти според бюджета и избрания регион.
