В Западна Европа крайморски имот за 60 000–70 000 евро вече не може да се купи. Такъв ценови диапазон отдавна не съществува. В България такива имоти все още има. Те могат да се отдават под наем, да се продадат след поскъпване или да се комбинират и двата подхода. Въпросът е друг. От какво точно се печели, какъв доход остава след всички разходи и какви данъци намаляват печалбата при продажбата.
На българския пазар има няколко стратегии. Едни купуват и отдават под наем – дългосрочно или чрез Airbnb. Други купуват още на етап изкоп и продават след получаване на Акт 16. Всеки вариант се изчислява по различен начин.
Как да инвестираме в недвижими имоти чрез наем и Airbnb
Въпросът дали жилището да се отдава краткосрочно или дългосрочно възниква при повечето купувачи на ваканционни имоти. На пръв поглед краткосрочният наем изглежда по-изгоден. През лятото апартамент във Варна или Несебър 70–100 евро на ден. Такъв брутен приход изглежда убедително. Разходите за управление, комунални услуги и данъци обаче значително го намаляват.
Дългосрочният наем на едностаен апартамент в добър район на Варна носи между 550 и 700 евро месечно. Доходът е стабилен. Няма честа смяна на наематели. Управлението изисква малко време. За година това са между 6 600 и 8 400 евро. Комуналните разходи се плащат от наемателя. Жилището се амортизира по-бавно. При цена на имота 65 000 евро брутната доходност е около 10–12% годишно преди данъци и разходи за поддръжка.
Краткосрочният наем през активния сезон (юни–август) при заетост от 70–75 дни носи между 5 000 и 7 500 евро само за лятото. Извън сезона приходите могат да се увеличат с още 1 500–2 500 евро. Това е възможно, ако имотът се намира в град с целогодишен туристически поток. Така общият брутен доход достига 7 000–10 000 евро годишно. Брутната доходност е 10–14%.
От тази сума обаче се приспада комисионата на управляващата компания. Тя обикновено е 20–30% от приходите от наем, ако собственикът не живее наблизо. Добавят се по-високо износване на обзавеждането, почистване след всеки гост и комунални разходи през периодите без наематели. В резултат реалната нетна доходност при краткосрочния наем е по-близо до 7–9%, а не до 14%.
Ако собственикът предварително търси решение как да инвестираме в недвижими имоти, трябва да сравнява не само приходите. Също толкова важно е да се отчетат всички постоянни разходи и времето за управление на имота.
За по-голяма яснота вижте сравнението между двата формата.
| Показател | Дългосрочен наем | Краткосрочен наем |
|---|---|---|
| Брутна доходност | 6–8% | 10–14% |
| Нетна доходност (ориентировъчно) | 4–6% | 6–9% |
| Стабилност на дохода | Висока | Средна, сезонна |
| Разходи за управление | Ниски | Високи |
| Амортизация на имота | Умерена | Повишена |
| Необходима управляваща компания или присъствие на място | Не | Препоръчително |
Апартамент не може да се отдава чрез Airbnb или Booking без регистрация. Първо собственикът трябва да премине процедура по категоризация в съответната община и да получи регистрационен номер на обекта. От май 2026 година Airbnb и Booking проверяват този номер автоматично. Ако той липсва, обявата се премахва. Процедурата не е сложна, но отнема няколко седмици. Затова регистрацията се прави преди публикуването на първата обява.
Форматът на отдаване под наем не се избира само според очакваната печалба. Не по-малко важно е колко време и усилия собственикът е готов да отделя за управлението на имота. Краткосрочният наем е бизнес, който изисква постоянно управление. Дългосрочният е по-пасивен инструмент с предвидим паричен поток.
Покупка на етап изкоп: как да печелим от сделки с недвижими имоти чрез ръста на цената
Стратегията „купи по-евтино, продай по-скъпо“ на първичния пазар в България се основава на разликата между цената на етап строителство и стойността на готовия имот. Строителните компании продават жилища в ранните етапи с отстъпка от 10–20%. Така привличат финансиране още преди завършването на строежа.
Имот, купен за 50 000 евро на етап изкоп, често струва 58 000–65 000 евро към момента на получаване на Акт 16. Строителството обикновено продължава между 18 и 36 месеца. Печалба от 15–25% за този период изглежда привлекателно. До завършването на сградата обаче вложеният капитал не носи доход от наем.
Основният риск са забавянията. Отлагане на въвеждането в експлоатация с 6–12 месеца е често срещано на българския пазар. Това не е форсмажор. Това е обичайна ситуация при строителството на жилищни имоти. Инвеститорът, който е планирал да продаде жилището след две години, понякога чака три. Така реалната годишна доходност става осезаемо по-ниска.
Анализът на обявите в homio.bg показва, че разлика в цените между строящите се и готовите жилища във Варна и Бургас наистина има. Размерът на отстъпката и репутацията на строителя обаче винаги изискват отделна проверка.
Когато инвеститорът търси начин как да печелим от сделки с недвижими имоти, е важно да оцени не само очакваното поскъпване. Не по-малко значение имат срокът на строителството и надеждността на предприемача.
Как да печелим от недвижими имоти и да изчислим доходността
Много инвеститори се ориентират само по дохода от наем. Реалната ефективност на покупката обаче се показва от показателя ROI. Формулата е проста. Нетният годишен доход се разделя на общия размер на инвестицията и резултатът се умножава по 100. Проблемът не е във формулата. Проблемът е, че много хора не включват всички разходи.
Нека разгледаме конкретен пример. Апартамент във Варна струва 65 000 евро. Освен цената на жилището купувачът плаща нотариални такси, държавна такса и регистрация. Това увеличава разходите с около 3–4%. Тоест с още приблизително 2 200 евро. Обзавеждането и лек ремонт преди отдаване под наем струват още около 4 000 евро. Общата реална инвестиция достига 71 200 евро.
Дългосрочният наем носи 420 евро месечно или 5 040 евро годишно. Около 900 евро годишно отиват за такса поддръжка, дребни ремонти и комунални разходи през периодите без наематели. Нетният доход е 4 140 евро. ROI = (4 140 / 71 200) × 100% ≈ 5,8% годишно.
При краткосрочен наем брутният приход например е 8 500 евро. Комисионата на управляващата компания е 25%, или 2 125 евро. Комуналните услуги и поддръжката струват още 600 евро. Нетният доход е 5 775 евро. ROI = (5 775 / 71 200) × 100% ≈ 8,1% годишно.
Дългосрочният наем носи с около 2,3 процентни пункта по-ниска доходност. Това е реалната цена на минималното участие в управлението на имота.
В платформата homio.bg лесно се подбират имоти по район и бюджет. Това улеснява сравняването на офертите преди преговорите със строителя.
Инвеститорите, които вече знаят как да печелим от недвижими имоти , обикновено сравняват не само процента на доходност. Те анализират и всички съпътстващи разходи още преди покупката.
Какви данъци плаща продавачът
Размерът на данъка зависи от няколко обстоятелства. Значение имат източникът на дохода и срокът на притежание на имота. Важно е и на кого е регистрирана собствеността. Тези разходи е по-добре да се вземат предвид още преди покупката.
Ако собственикът отдава жилището под наем, данъчната ставка е 10%. При изчисляването държавата автоматично признава 10% нормативно признати разходи. Затова реалната данъчна тежест е малко по-ниска – около 9% от брутния доход. Данъчната декларация се подава веднъж годишно, до 30 април.
България има сключени спогодби за избягване на двойното данъчно облагане с много държави. Благодарение на тях платеният в България данък може да бъде признат в държавата, в която инвеститорът е данъчен резидент. Добре е този въпрос да се провери предварително. Условията по отделните спогодби се различават.
При продажба на имот размерът на данъка зависи от това колко дълго жилището е било собственост на продавача и колко имота притежава той.
| Сценарий | Данък върху печалбата |
|---|---|
| Физическо лице, притежание до 3 години, 1–2 имота | 10% върху разликата между покупната и продажната цена |
| Физическо лице, притежание над 3 години, 1–2 имота | Не се облага |
| Физическо лице, трети и всеки следващ имот | 10% независимо от срока на притежание |
| Юридическо лице | 10% корпоративен данък върху печалбата |
Тригодишният срок е реален начин за спестяване на данък, ако собственикът не планира бърза продажба. След изтичането на три години данък върху печалбата не се дължи. Това правило обаче важи само за първите два имота. За третия и всеки следващ данъкът се плаща независимо от срока на притежание.
Отделно се изчисляват разходите по самата сделка. Нотариалните такси и общинската такса обикновено възлизат на 2–3% от продажната цена. Ако продажбата е чрез посредник, комисионата на агенцията добавя още около 2–3%. Така още преди изчисляването на печалбата между 4 и 6% от стойността на имота вече са разход. Тази сума трябва да бъде включена в изчислението на ROI още при покупката. В противен случай доходността ще изглежда по-висока, отколкото инвеститорът реално ще получи.
Има още един важен детайл, който често се пропуска. Данъчната основа се определя според цената, посочена в нотариалния акт, а не според пазарната стойност. Ако в документите е записана по-ниска цена от реално платената, при продажбата данъкът ще се изчисли върху по-голяма разлика. Така първоначалната икономия впоследствие може да доведе до по-високи данъчни разходи.
