В България недвижим имот може да бъде изповядан директно на името на дете или да бъде закупен на името на родител / семейство с последващо дарение или наследяване.
Най-безопасният вариант зависи от целта: лично ползване, инвестиция, защита на капитала или данъчно планиране. Основният принцип е правилната структура на сделката и участието на юрист, така че детето да бъде защитено, а родителите да не загубят контрол.
Какво означава „покупка на имот на името на дете“ в България?
Това означава, че официален собственик на апартамента или къщата става непълнолетно лице (под 18 години).
Законът позволява това, но налага ограничения:
✔ детето е защитено от държавата
✔ имотът не може да бъде продаден или ипотекиран без разрешение от съда
✔ родителите са законни представители
✔ детето е собственик, но родителите управляват имота под съдебен контрол
На кого е по-добре да се изповяда имотът — на детето или на родителите?
Нека разгледаме 3 реални модела, които семействата най-често използват.
Вариант 1. Имотът се изповядва директно на детето
Подходящ, когато целта е защита на актива и гарантиране на собствеността за детето.
Плюсове:
✔ имотът юридически принадлежи на детето
✔ никой не може да го продаде или отнеме без съдебно разрешение
✔ добра защита при семейни конфликти / развод
Минуси:
❌ не може да се продава, дарява или заменя без съдебно решение
❌ ипотеката е силно ограничена
❌ всяка сделка отнема повече време
Често този вариант се избира, когато имотът се купува „за бъдещето“ на детето.
Вариант 2. Имотът се изповядва на родител → по-късно се дарява на детето
Най-гъвкавият и най-популярен модел.
Плюсове:
✔ родителите управляват свободно имота
✔ могат да го отдават под наем, продават, заменят
✔ по-късно може да се дари на детето
Минуси:
❌ необходимо е отделно оформяне на договор за дарение
❌ заплаща се нотариална такса (обикновено без данък в рамките на семейството)
Подходящо, когато имотът се купува за живеене сега, а за детето — в перспектива.
Вариант 3. Имотът се изповядва на двамата родители + дял на детето
Компромисна схема: детето е съсобственик.
Плюсове:
✔ родителят запазва контрол
✔ делът на детето е защитен
Минуси:
❌ сделките стават по-сложни
❌ засягат се съдебни ограничения при разпореждане
Кои закони защитават детето като собственик?
Когато имотът е на името на непълнолетно лице, следните действия:
✔ продажба
✔ замяна
✔ ипотекиране
✔ дарение
могат да се извършват само с разрешение на български съд.
Това е регламентирано с цел защита на финансовите интереси на детето.
Можете да разгледате правната уредба в Семейния кодекс:
„Управление и разпореждане с имуществото на детето – чл. 130“
Може ли да се изтегли ипотека за имот на дете?
Обикновено — не.
Банките избягват риска, свързан със съдебни ограничения.
Затова при ипотека най-често:
собственик първоначално е родителят → след изплащане на кредита имотът се дарява на детето.
Кой управлява имота на детето до навършване на пълнолетие?
Родителите — като законни представители.
Те могат да:
✔ плащат данъци
✔ отдават имота под наем
✔ подписват договори за поддръжка
Но не могат да извършват сделки, които намаляват стойността на имота, без съдебно разрешение.
Какви данъци и разходи има при изповядване на имот на дете?
Добрата новина:
💙 Няма допълнителни данъци за деца.
Разходите са същите като при стандартна покупка:
- местен данък ~3%
- нотариални такси 1–1,5%
- вписване 0,1%
Дарението между родители и деца в България обикновено не се облага с данък.
Най-чести рискове и грешки
❌ изповядване на имот на дете без разбиране на последствията
❌ покупка на проблемен имот
❌ липса на юридическа проверка
❌ работа с „частни посредници“ без договор
❌ неправилно оформено пълномощно при дистанционна покупка
Правилният подход е: структура на сделката според вашата цел.
Кой вариант е най-безопасен?
Няма универсално решение — всичко зависи от ситуацията.
Ако целта е защита на актива:
✔ оформяне директно на детето
Ако е нужна гъвкавост и възможност за продажба:
✔ първо на родител → после дарение
Ако покупката е с ипотека:
✔ собственик първоначално е родителят
Заключение
Покупката на имот в България на името на дете е възможна, законна и безопасна.
Важно е предварително да се определи целта и правилно да се структурира сделката:
✔ детето е защитено от закона
✔ родителите запазват необходимия контрол
✔ всички действия са прозрачни и законосъобразни
Екипът на Homio помага на семействата да изберат най-добрия модел и да оформят покупката без риск и излишна бюрокрация.
FAQ — Често задавани въпроси
Може ли апартаментът да се изповяда директно на дете?
Да — законът го позволява.
Може ли след това имотът да бъде продаден?
Да, но само с разрешение от съда.
Кой вариант е най-гъвкав?
Оформяне на родител → след това дарение на детето.
Има ли допълнителни данъци за деца?
Не — условията са същите като за възрастни.
Може ли да се изтегли ипотека за имот на дете?
На практика — не. Банката предпочита собственик да бъде родител.
Кой управлява имота на детето?
Родителите — до навършване на 18 години.
